01
システム
予約・清掃・名簿・鍵を、ひとつの画面に。
- 予約カレンダーと複数物件の一括管理
- 清掃指示・チェックリスト・シフト
- 宿泊者名簿と本人確認
- スマートロックの受け渡し
- オーナー向け月次レポート
(現状)
需要はあるのに、埋まっていない。
- 民泊の平均稼働率
- 45%
- 届出物件の廃業率
- 37〜38%
- 年間上限（民泊新法）
- 180日
民泊の平均稼働率
2025年・業界推計（民泊全体）。需要はあるのに、埋まっていない。[1]
届出物件の廃業率
2026年2月時点の推計。届出5.9万件に対し実稼働は約3.7万件（休止・未稼働を含む）。[1]
年間上限（民泊新法）
住宅宿泊事業法の届出住宅のみ。旅館業許可の物件には適用されません。平均は年約103日で上限の57%。[2]
[1] 民泊市場の需給と廃業率（2026年6月2日公開） / [2] 運営代行の手数料相場（民泊ビト・2026年9月時点）（2026年11月3日時点で取得）。数値は業界推計を含みます。
(仕組み)
代行ではなく、運用のOSを渡す。
どこまで任せるかは、オーナーが決められる。3つの層を、必要なぶんだけ組み合わせます。
02
オペレーション
一次対応はAI、例外だけ人へ。
- 24時間のメッセージ一次対応
- 日英のゲストコミュニケーション
- チェックイン案内・トラブル一次切り分け
- 現地対応は提携スタッフと連携
- 対応ログをすべてオーナーに開示
03
収益
価格とチャネルを、毎日動かす。
- 需要に応じた料金の自動調整
- 複数OTAへの在庫配信
- 稼働率・ADR・レビューの定点観測
- 閑散期の埋め方まで含めた改善提案
- 自社直販・リピーター導線の設計
(比較)
相場を知ったうえで、選んでほしい。
売上に対する料率は、公開情報では10〜20%、中央値15%が目安です。ただし料率の土台と、含まれる業務範囲は各社で違います。
→ 横にスクロールできます
| 事業者 | 料率 | 固定費 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| AirHost | 15〜20% | 初期25,000円／件 | PMS・サイトコントローラーを自社提供。全国対応。 |
| faminect | 20%（完全）／10%（メッセージ） | 清掃費は別途 | 8言語・24時間のコールセンター体制。 |
| @Host | 20／25／30% | 60,000円〜／ユニット | 3プラン制。中華圏の集客に強み。 |
| NEXSIA YORISOI | 15%（最低月6万円）／20%（最低月7.5万円） | ライト35,000円／月 | 許認可から清掃まで一気通貫。 |
| AI民泊代行 | 定額 | 月30,000円＋初期98,000円 | 全国一律。繁忙期も同額。 |
| enabler | 12%／18%（設計中） | 2,500円／室／月〜（設計中） | 自社3棟で使うシステムをそのまま提供。固定費と料率の両方を小さく。 |
- 他社の料率・固定費は各社サイトの公開情報（2026年11月時点）。税込・税別、料率の算定基準、含まれる業務範囲は各社で異なります。
- 民泊ビトの調査では、料率を回答した18社の中央値は15%でした。うち3社は「清掃費等を差し引いた後の金額」に料率を掛けており、同じ%でも手残りが変わります。
- enablerの行は設計中の社内案です。確定料金ではなく、契約条件は書面で個別に提示します。
各社サイトの公開情報（2026年11月3日時点で取得）。料率の対象・税込別・業務範囲は各社で異なり、実際の契約条件は個別見積りです。
(実績)
まず、自分たちの物件で使っています。
熱海と弟子屈で、3棟の別荘を自社で運営し、予約・清掃・ゲスト対応を同じ仕組みで回しています。提案する前に、自分たちの稼働で確かめています。
自社運営3棟の実績
2025年11月〜2026年10月
| 物件 | 年間泊数 | 稼働率 | ADR |
|---|---|---|---|
| ホワイトハウス熱海 | 183 | 50.1% | ¥77,318 |
| ザ・ロッジ弟子屈 | 115 | 31.5% | ¥42,213 |
| ザ・ネスト弟子屈 | 55 | 15.1% | ¥34,421 |
Beds24の予約実績を集計した自社運営3棟の数値です。OTA手数料を差し引く前の総売上は24,734,491円、手数料は3,837,622円でした。ADRは手数料を差し引いた後の1泊あたり平均です。料金0円の直接予約（6件・14泊）は、売上が発生していないため泊数と稼働率から除いています。
正直に書くと、弟子屈の2棟はまだ稼働15〜32%で、伸ばせる余地を残しています。だからこそ、閑散期の埋め方については具体的にお話しできます。うまくいっている数字だけを見せるつもりはありません。
(流れ)
まず数字を見せてください。
01
現状のヒアリング
物件・掲載サイト・現在の稼働率と単価をお聞きします。改善余地をその場で試算します。
02
運用範囲とお見積り
どこまで任せるかを決め、総額をご提示します。清掃費・OTA手数料も含めた手残りで比較できます。
03
移行と運用開始
既存の掲載を活かしたまま移行します。初月は毎週、以降は月次で数字を共有します。
(料金)
固定費は小さく、料率は低く。
閑散期に重い固定費も、繁忙期に重い成果報酬も、オーナーの味方ではありません。両方を小さく抑える形にしています。
システムのみ
2,500円 / 室 / 月（税別）
設計中の目安（税別）。契約条件は書面で提示します。
運用は自分で。道具だけ欲しい方へ。
管理業務の受託は含みません。オーナー自身の運用を支援する道具です。
- 予約・清掃・名簿・鍵の一元管理
- ゲスト向け案内ページ
- メールサポート
推奨
システム＋運用
12% / 総売上（税別）
設計中の目安（税別）。契約条件は書面で提示します。
システム込みで、日々の運用を引き受けます。
家主不在型の法定管理業務の受託は、住宅宿泊管理業の登録後となります。登録前は、オーナー側で管理いただく範囲の運用支援に限ります。
- システムのみの全項目
- 24時間のメッセージ一次対応（日英）
- 清掃手配と品質チェック
- 宿泊者名簿・法令書類の運用
- 月次のオーナーレポート
フルマネジメント
18% / 総売上（税別）
設計中の目安（税別）。契約条件は書面で提示します。
集客・価格・現地まで、丸ごと。
同上。現地対応は提携スタッフの範囲となり、受託範囲は登録状況と物件所在地により個別に確認します。
- システム＋運用の全項目
- 料金戦略とチャネル配信の継続改善
- 現地スタッフとの連携・緊急対応の調整
- 開業準備（掲載・撮影・備品）の支援
- 四半期の収益改善レビュー
(試算)
1棟・月商50万円の場合
清掃費・OTA手数料・光熱費は別途。1棟を1室として試算しています。
- システムのみ
- 2,500円
- システム＋運用（12%）
- 60,000円
- フルマネジメント（18%）
- 90,000円
(手残り)
月商50万円のとき、手元に残るのはいくらか。
料率の%だけでは比較できません。清掃費とOTA手数料を引いた後の手残りで並べます。数値は試算例で、実際の清掃費・手数料は物件とチャネルにより変わります。
| 項目 | システムのみ | システム＋運用 | フル |
|---|---|---|---|
| 総売上 | ¥500,000 | ¥500,000 | ¥500,000 |
| OTA手数料（15%と仮定） | ¥▲75,000 | ¥▲75,000 | ¥▲75,000 |
| 清掃費（月8回・1回8,000円と仮定） | ¥▲64,000 | ¥▲64,000 | ¥▲64,000 |
| enablerへの支払 | ¥▲2,500 | ¥▲60,000 | ¥▲90,000 |
| オーナーの手残り | ¥358,500 | ¥301,000 | ¥271,000 |
この試算では、運用を任せるほど手残りは減ります。その代わりオーナーの手間がゼロになり、稼働と単価を上げる余地が残ります。どのプランが得かは、現在の稼働率によって変わります。
本ページの料金は設計中の目安です。清掃費・予約サイト手数料・光熱費は含みません。物件の規模・稼働見込み・業務範囲により個別にお見積りし、ご契約前に総額をご提示します。
法令と記録を、後回しにしない。
住宅宿泊事業法では、家主不在型は管理業務の全部を一つの登録住宅宿泊管理業者へ委託する必要があります（居室が5を超える場合も同じ）。宿泊者名簿の作成・保存、標識の掲示、苦情対応の記録まで運用に組み込みます。管理受託の可否と登録状況はご相談時に書面で明示し、受託できない場合は提携する登録事業者をご案内します。
(FAQ)
よくあるご質問
家主不在型の物件でも相談できますか。
住宅宿泊事業法では、家主不在型は管理業務の全部を、一つの登録住宅宿泊管理業者へ委託する必要があります（分割委託は不可）。enablerが管理受託できるのは登録後の範囲となり、現時点で受託できない物件は、提携する登録事業者をご案内します。システム提供と運用支援は登録の有無にかかわらず可能です。
清掃費は料金に含まれますか。
含まれません。清掃は提携クリーナーの手配と品質チェックまでを運用範囲とし、実費は別途となります。料率は総売上に対してのみいただきます。
最低月額や違約金はありますか。
先行モニター期間中は最低月額を設けず、いつでも解約できる条件でご案内する予定です。正式な契約条件は書面でご提示します。
他社の代行をすでに使っています。
システムのみへの切り替えや、既存の掲載を活かしたままの部分的な引き継ぎが可能です。現在の運用と数字を伺ったうえで、移行範囲をご提案します。
対応エリアは。
全国の物件をシステム・運用で支援します。現地対応が必要な場合、エリアによっては提携スタッフとの連携となります。
料金はいつ確定しますか。
本ページの料金は設計中の目安で、物件の規模・稼働見込み・必要な業務範囲によって個別にお見積りします。ご契約前に総額をご提示します。
(相談)
その物件、どう動かすか。
数字を見せていただければ、具体的にお話しします。
現在の稼働率・掲載サイト・困っていることをお知らせください。無理な勧誘はしません。
- 同じ条件の物件と比べた稼働・単価の位置
- 手残りベースの試算（清掃・OTA手数料込み）
- 改善余地の大きい順に3つ
初回のご相談と試算は無料です。